Mietervorkaufsrecht-Preisabrede

Mieter können sich mit Abschluss eines Wohnraummietvertrages ein Vorkaufsrecht für den Fall einer geplanten Weiterveräußerung der Immobilie bzw. des Wohnungseigentums durch die Eigentümerin/den Eigentümer einräumen lassen.

Der BGH ( Urteil vom 23.2.2022- VIII ZR 305/20) hat sich mit einer sog. „differenzierten Preisabrede“ befasst. Hierbei wird zwischen der „Erstkäuferin“, dem „Erstkäufer“ eine Vereinbarung getroffen, dass sich der Kaufpreis reduziert, falls die Wohnung nur in vermietetem Zustand übergeben werden könne.

In dem entschiedenen Fall hatte die dortige Mieterin ihr Vorkaufsrecht ausgeübt und zahlte zunächst den vollen Kaufpreis.

Ihrem Rückzahlungsanspruch auf die Differenz zu dem reduzierten Kaufpreis gab der BGH statt.

Ein solcher leite sich aus ungerechtfertigter Bereicherung ab, da die getroffene „differenzierte Preisabrede“ unwirksam sei.

Dieses ergebe sich aus § 577 I 3 BGB, § 464 II BGB wie auch aus dem Verbot von Verträgen zulasten Dritter.

Eben diese Abrede, dass die Käuferin einen höheren Preis zahlen sollte als die Erstkäuferin stelle den Nachteil dar, wobei dies auch dann der Fall sei, wenn erst noch eine Handlung selbst, nämlich die Ausübung des Vorkausfrechtes erfolgen müsse.

Der BGH sieht sonst in der Vermietung lediglich erst dann einen wertbeeinflussenden Umstand für ein Objekt, wenn die Vermietung unter Marktverhältnissen liege und für Kapitalanleger weniger wert sei oder aber ein Selbstnutzungswunsch vorliege.

Der Eigentümer habe auch keinen berechtigten Grund dafür vorzuweisen, einen Nachteil aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung an den vorkaufsberechtigten Mieter weiterzubelasten.